Czy prowadzenie własnej działalności sprzyja, szkodzi, czy może jest bez znaczenia przy zakupie nieruchomości w Wielkiej Brytanii?
City & Country obsługuje różnych klientów – od pracowników etatowych, poprzez osoby prowadzące własną działalność gospodarczą, po dyrektorów spółek.
Często klienci pytają mnie: „Sebastian, powiedziano mi, że prowadzenie własnej działalności gospodarczej utrudnia zdobycie kredytu hipotecznego. Czy to prawda?”
Prosta odpowiedź brzmi „Nie”. Stwierdzenie to nie jest prawdą, a czasem nawet prowadzenie własnej firmy działa na korzyść kupca podczas ubiegania się o kredyt. Ale dlaczego? Powód jest prosty. Chodzi o dochód, jaki klient ma z prowadzonej działalności.
Pierwszy scenariusz
Na początek przyjrzyjmy się sytuacji typowego przedsiębiorcy prowadzącego małą, jednoosobową działalność gospodarczą. Oto lista pytań, które często słyszę oraz odpowiedzi, których na nie udzielam.
Pytanie #1
- Klient: Sebastian jako hydraulik zarabiam przeciętnie 10 tys. funtów miesięcznie. Pewnie stać mnie na duży kredyt hipoteczny?
- Sebastian: Świetnie, ale 10 tys. funtów na koncie to przychód, od którego trzeba odliczyć wydatki i inne koszty. Znaczenie ma wysokość przychodu, od którego płaci się podatek.
Pytanie #2
- Klient: Wszyscy mówią, że prowadzący własną działalność gospodarczą nie mają możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego na dobrych warunkach.
- Sebastian: To zależy głównie od kwoty podlegającej opodatkowaniu. Jeśli na zeznaniu podatkowym kwota dochodu do opodatkowania wynosi 12 tys. funtów rok do roku, to zdolność kredytową oszacuje się w oparciu o tę kwotę. Jeśli natomiast na zeznaniu podatkowym dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 40 tys. funtów, to względem tej kwoty oszacuje się zdolność kredytową. Często spotykam klientów z wysokim przychodem brutto, których koszty są tak wysokie, że po ich odliczeniu faktyczny dochód do opodatkowania jest mniej więcej równy kwocie wolnej o podatku (ang. Personal Allowance).
Pytanie #3
- Klient: Prowadzę własną działalność gospodarczą od 18 miesięcy. Czy dostanę kredyt?
- Sebastian: Tak, ale dostępność potencjalnych kredytodawców będzie bardziej ograniczona niż w przypadku przedsiębiorców prowadzących działalność od ponad dwóch lat.
Pytanie #4
- Klient: Czy wyciągi z konta bankowego stanowią odpowiednie potwierdzenie miesięcznego dochodu?
- Sebastian: Są nam one potrzebne i bierzemy je pod uwagę, ale znaczenie ma przede wszystkim rozliczenie podatkowe (ang. tax calculation), na którym wyraźnie widać zarobioną kwotę oraz kwotę należnego podatku. Dokument ten znany jest pod nazwą SA302 lub podstawa opodatkowania (ang. tax computation).
Drugi scenariusz
W drugiej kolejności spójrzmy na typową sytuację – mąż i żona prowadzą spółkę, w której każdy z małżonków posiada 50% udziałów i otrzymuje pensję w wysokości 12 tys. funtów rocznie. W tym przypadku jest kilka kwestii, które należy rozważyć przed wydaniem stosownego zalecenia w sprawie kredytu hipotecznego.
Pytanie #5
Czy od zysku firmy pobierane są dywidendy? Podczas gdy wypłaty zalicza się do kosztów firmowych, dywidendy można zadeklarować tylko jeśli firma wykazała zysk w danym roku finansowym. W takim przypadku w zeznaniu podatkowym należy wykazać dywidendy, które następnie zostaną wzięte pod uwagę w momencie rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny. A zatem przy pobraniu 30 tys. funtów rocznie w dywidendach, całkowity roczny dochód rzeczonych klientów na potrzeby kredytu hipotecznego wynosić będzie 42 tys. funtów (roczna pensja plus zadeklarowane dywidendy).
Pytanie #6
Sebastianie, ale czy nie powiedziałeś wcześniej, że prowadzenie własnej działalności gospodarczej może mieć pewne zalety w procesie ubiegania się o kredyt?
Tak, to prawda, poniżej wyjaśniam, skąd to się bierze. Zawsze szczegółowo analizujemy zeznanie finansowe firmy, ponieważ dochód klienta prowadzącego spółkę można obliczyć na kilka różnych sposobów. Podobnie jak w powyższym przykładzie zdarza się, że klienci-dyrektorzy firm pobierają roczną pensję w wysokości 12 tys. funtów, ale nie pobierają dywidend z firmy. Czy zatem całkowity wspólny dochód ubiegającego się o kredyt małżeństwa wynosi 12 tys. x 2 = 24 tys. funtów? Zawsze uważnie analizujemy księgowość firmy, aby móc wydać najbardziej odpowiednie zalecenia. Zauważmy, że pomimo iż spółka wykazuje zysk, klienci nie pobierają dywidend (być może mają dodatkowe źródło dochodu). W takim przypadku pod uwagę bierze się dochód firmy.
Poniższa lista wyjaśnia ten przykład:
Obrót: £1 000 000
Koszty firmowe włączając 12 tys. pensje: £750 000
Dochód firmowy brutto: £250 000
Podatek dochodowy od osób prawnych: £47 500
Dochód firmowy netto: £202 500
Dochód firmowy netto podzielony pomiędzy udziałowców/dyrektorów jest przez niektóre banki uznawany za dochód kredytobiorcy. Tak więc w tym przypadku, pomimo, że klienci nie pobierają dywidend, mogą na wniosku o kredyt uznać tę kwotę za dochód.
Dochód męża na potrzeby wniosku kredytowego: pensja w wysokości 12 tys. funtów + £101 250 = £113 250
Dochód żony na potrzeby wniosku kredytowego:
12 tys. funtów + £101 250 = £113 250
A zatem w tym przypadku wspólny dochód na potrzeby wniosku kredytowego wynosi £226 500 pomimo, że klienci nie pobierają dywidend z firmy. To właśnie dlatego prowadzenie własnej działalności gospodarczej może być korzystne w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny.
PYTANIA, KTÓRE POJAWIAJĄ SIĘ CZĘSTO
Pytanie #7
- Pyt: Jestem dyrektorem/100% udziałowcem spółki i od 3 miesięcy wypłacam sobie pensję brutto w wysokości 60 tys. funtów, ponieważ za 3 miesiące będę ubiegać się o kredyt hipoteczny. Czy ten dochód zostanie wzięty pod uwagę na potrzeby wniosku?
- Odp.: Udziałowcy spółki traktowani są zazwyczaj tak jak osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, więc sytuacja nie jest zazwyczaj tak prosta. Przed złożeniem wniosku kredytowego musielibyśmy sprawdzić, czy wypłata pensji w wysokości 60 tys. funtów nie odbywa się ze szkodą dla sytuacji finansowej firmy. Ogólnie rzecz biorąc, banki analizują rozliczenie podatkowe od osób fizycznych oraz finansowe spółki, aby sprawdzić, czy kwota dochodu nie została sztucznie zawyżona na potrzeby kredytu hipotecznego.
Pytanie #8
- Pyt: Jestem dyrektorem/100% udziałowcem spółki i zatrudniam swoją żonę; płacę jej 60 tys. funtów rocznie. Czy będzie ona mogła wykazać ten dochód na potrzeby kredytu hipotecznego?
- Odp.: Tutaj ponownie, sprawa nie jest taka prosta. Ponieważ żona zatrudniona jest w firmie rodzinnej, bank zweryfikuje czy zatrudnienia nie stworzono na potrzeby kredytu hipotecznego.
Ściągnij darmowy poradnik:
