Kredyt hipoteczny to rodzaj pożyczki bankowej na zakup nieruchomości, zabezpieczony hipoteką. Oznacza to, że kredytodawca (bank lub towarzystwo budowlane) zachowuje część prawa do nieruchomości do momentu całkowitej spłaty zadłużenia.
Istnieje kilka rodzajów kredytów hipotecznych; różnią się one sposobem naliczania odsetek oraz zmiany oprocentowania na przestrzeni czasu. Każdy rodzaj kredytu hipotecznego ma swoje wady i zalety.
W przypadku zaniechania spłaty kredytu bank ma prawo do zajęcia nieruchomości.
W początkowej fazie wnioskowania o kredyt hipoteczny należy podjąć decyzję co do jego trzech głównych warunków.
Jest to system spłaty większości kredytów, bez względu na poziom specjalizacji, z wyjątkiem kredytów hipotecznych ze spłatą odsetek (ang. interest only). Zgodnie z warunkami kredytu hipotecznego ze spłatą kapitału, kredytobiorca spłaca co miesiąc zarówno odsetki jak i kapitał kredytowy. Wraz z upływem okresu kredytowego, który zazwyczaj trwa 25 lat, spłacana jest całość zadłużenia i pełne prawo do własności nieruchomości przechodzi na kredytobiorcę. Oczywiście może zdarzyć się, że w ciągu tych 25 lat dojdzie do przeprowadzki. Można wtedy przenieść posiadany kredyt hipoteczny na nową nieruchomość (ang. porting) lub spłacić go i zaciągnąć nowy. Możliwe, że przed sprzedażą nieruchomości jej wartość rynkowa wzrośnie i spłacona zostanie część kapitału. Dzięki temu wzrośnie kwota wkładu własnego, co przyniesie możliwość znalezienia nowego kredytu hipotecznego na korzystniejszych warunkach.
Kredyt hipoteczny ze spłatą kapitału zaciągają zazwyczaj klienci, którzy chcą kupić nieruchomość na zamieszkanie z planem spłacenia pełnej kwoty zadłużenia przed osiągnięciem wieku emerytalnego.
Zaletą takiego rozwiązania jest to, że przy regularnej spłacie rat zgodnie z umową kredytową, zadłużenie będzie w pełni spłacone przed upływem okresu kredytu.
Jego wadą jest natomiast to, że raty miesięczne są dużo większe niż w przypadku kredytów hipotecznych ze spłatą odsetek (ang. interest only).
Kredyt hipoteczny ze spłatą odsetek zakłada comiesięczną spłatę odsetek oraz spłatę kapitału przed upływem okresu kredytu zaoszczędzonymi niezależnie środkami pieniężnymi. Różnica względem kredytu ze spłatą kapitału jest spora, ponieważ w momencie upływu okresu kredytu kredytobiorca musi spłacić całość zaciągniętego kredytu.
Środki finansowe na spłatę można zaoszczędzić w dowolny sposób lub wykorzystać do tego odziedziczony majątek, ale trzeba mieć pewność, że należna kwota będzie dostępna przed upływem terminu spłaty kredytu. W przeciwnym razie konieczna może być sprzedaż nieruchomości w celu spłaty zadłużenia.
Istnieje ryzyko, że kredytobiorca nie będzie mógł spłacić kapitału w terminie, dlatego przed udzieleniem kredytu hipotecznego ze spłatą odsetek kredytodawcy wymagają przedstawienia planu pozyskania środków na spłatę kredytu. Ogromną zaletą tego rodzaju kredytu jest to, że rata miesięczna jest dużo niższa niż w przypadku każdego innego kredytu hipotecznego, ponieważ kredytobiorca spłaca tylko należne odsetki. Jeśli po zaciągnięciu kredytu hipotecznego ze spłatą odsetek pojawi się niepokój w związku z jego ostateczną spłatą, to można zamienić go na kredyt ze spłatą kapitału.
Wadą kredytu hipotecznego ze spłatą odsetek jest to, że w momencie upływu okresu kredytu, zadłużenie kredytobiorcy jest takie samo jak na początku, ponieważ spłacane są tylko odsetki, a nie kapitał.
Ten rodzaj kredytów zaciągają głównie inwestorzy na zakup nieruchomości inwestycyjnej.
Po podjęciu decyzji o rodzaju zaciąganego kredytu - ze spłatą odsetek lub kapitału – należy dokładnie zapoznać się z indywidualnymi potrzebami kredytowymi klienta przed wysunięciem propozycji konkretnego produktu hipotecznego.
Jest wiele rodzajów kredytów hipotecznych, ale dominujące dwa to kredyt o stałej i zmiennej stopie procentowej.
Oprocentowanie kredytów zależnych od stopy bazowej powiązane jest bezpośrednio ze stopą bazową Banku Anglii. Faktyczne oprocentowanie takiego kredytu ustala się powyżej lub poniżej stopy bazowej; rośnie ono i maleje zależnie od wahań stopy bazowej. Niektórzy kredytodawcy ustalają minimalną stopę procentową, poniżej której oprocentowanie nigdy nie spada, ale nie ma górnej granicy wzrostu oprocentowania. Taki rodzaj kredytu hipotecznego jest nieco ryzykowny, ponieważ wysokość raty może wzrastać z miesiąca na miesiąc.
Stopa procentowa może również spadać, a wtedy wraz z nią zmaleje wysokość raty. Pytanie brzmi następująco: czy chcesz podjąć to ryzyko?
Oprocentowanie w przypadku kredytu o stałej stopie procentowej pozostaje niezmienne przez czas określony w umowie. Ten rodzaj kredytu zapewnia stabilizację, ponieważ wysokość comiesięcznej raty ustalona jest z góry na dany okres, inaczej niż w przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej (np. kredyt zależny od stopy bazowej). Utrzymanie wysokości raty miesięcznej na tym samym poziomie przez 2 lub 5 lat oznacza jednak brak dostępu do ewentualnej obniżki oprocentowania, co możliwe jest po zaciągnięciu kredytu zależnego od stopy bazowej.
Przyjęcie odpowiedniego okresu kredytowego podczas składania wniosku jest bardzo istotne, ponieważ bezpośrednio wpływa on na wysokość raty miesięcznej. Zaciągając kredyt hipoteczny należy wziąć pod uwagę sytuację finansową oraz potrzeby klienta. Informacje te, wraz z wiekiem klienta, determinują okres kredytowy. Młode osoby mogą ubiegać się o kredyt na 30 lub nawet 35 lat, ale okres kredytowy będzie krótszy po przekroczeniu pewnego progu wiekowego. Rata miesięczna będzie niższa przy kredycie zaciągniętym na dłuższy okres, ale należy pamiętać, że całkowita kwota odsetek będzie wyższa. Według tej samej zasady można przyjąć 15-letni okres kredytowy, jeśli pozwala na to sytuacja finansowa kredytobiorcy. W ten sposób koszt miesięczny będzie wyższy, ale całkowita kwota odsetek niższa. Zasada ta dotyczy oczywiście tylko kredytów ze spłatą kapitału, ponieważ w przypadku kredytu ze spłatą odsetek okres kredytowy nie ma znaczenia.
Skomplikowane? Pewnie, że tak! I to właśnie dlatego potrzebny jest profesjonalny doradca kredytowy, z którym można omówić kwestie indywidualne, adekwatne do konkretnych okoliczności. Niestety nie ma na rynku kredytów hipotecznych jednego rozwiązania, które odpowiadałoby każdemu. Warto więc omówić okoliczności indywidualne z doradcą kredytowym. Specjalista zgromadzi wszelkie potrzebne informacje, zależnie od konkretnego przypadku i na ich podstawie zaleci odpowiedni kredyt hipoteczny.
Ściągnij darmowy poradnik: